Posts Tagged ‘Contrato de Locação’

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[ Como funciona uma carta fiança para locação de imóveis? Tem validade? Ou seja, pode valer por três anos, o prazo do contrato de locação? Como é a sua liquidez? (C. A. – Belo Horizonte / MG) ] 

A carta de fiança é um contrato de fiança em que o banco (instituição bancária) passa a figurar como fiador em um determinado contrato. É previsto na Lei de Execuções Fiscais, podendo garantir o pagamento de débitos fiscais, pode ser usada para garantia de execuções judiciais, como no cumprimento de sentença condenatória em ação de responsabilidade civil e pode ser contratada para outros contratos em que seja exigida uma modalidade de garantia.

A fiança é o contrato pelo qual uma pessoa garante ao credor o pagamento do débito (ou seja, o cumprimento do contrato) caso o devedor reste inadimplente. Tem previsão legal nos arts. 818 e seguintes do Código Civil. A carta de fiança é o documento que, na forma do art. 819, do Código Civil, comprova a garantia.

O seguro fiança é um contrato de seguro, pelo qual, mediante um prêmio pago a seguradora assume a responsabilidade pelo pagamento de um débito (comum em contratos de locação de imóveis) em caso de ocorrência do sinistro previsto em contrato (normalmente, o inadimplemento, a perda de vínculo empregatício e outras circunstâncias do tipo).

Embora tenham nomes e fundamentos distintos, o funcionamento é bastante parecido, e muitas vezes são chamados pelo mesmo nome de carta fiança. Nos dois casos o locatário que não tem um fiador a apresentar consegue locar o imóvel contando com uma garantia bancária para seu contrato, cujo nome dependerá da instituição contratada.

Em relação à validade, desde que atendidos os requisitos legais dos contratos (agente capaz, objeto lícito, forma prescrita ou não defesa em lei), ambos são válidos.

Quanto ao prazo de duração do contrato, depende do que for admitido pela instituição financeira, que normalmente trabalha, para tais contratos, com regras preestabelecidas caracterizando-se o contrato de adesão. O banco pretendido deve ser consultado para que seja verificado o prazo de vigência do contrato, e a possibilidade de coincidir com o prazo de vigência do contrato de locação.

O pagamento, em caso de inadimplemento, é feito diretamente pelo banco, que se sub-roga nos direitos do locador e cobra do locatário o valor desembolsado para quitar o débito junto ao locador.

A liquidez é total para o credor que recebe o pagamento.

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[ Moro numa casa aonde tenho contrato de 3 anos, sendo que esse contrato possui uma cláusula que garante a qualquer uma das partes poder rescindi-lo com aviso prévio de 30 dias. O proprietário me pediu que desocupasse a casa e eu estou de acordo, porém estou doente, fiz uma cirurgia e também me separei recentemente. Tenho dois filhos pequenos e não tenho como me mudar agora. O dono está me pressionando, inclusive me ameaçou, dizendo que em 30 dias vai ao cartório reincidir o contrato. O que posso fazer nessa situação? (F. – Cabo Frio / Rio de Janeiro) ] 

O contrato de locação pelo prazo de 3 anos é contrato por prazo determinado com duração prevista de 36 meses.

A ele, portanto, se aplicam as regras previstas no artigo 46 da Lei 8245/91 (Lei de Locações), lei esta que foi criada para proteger as partes da relação locatícia, e que, por isso, prevalece sobre cláusula contratual que a contrarie:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Nesse caso, não é possível a rescisão anterior ao término do prazo fixado em contrato, podendo o locatário, desde que estando com suas obrigações contratuais (pagamento dos alugueres e encargos mensais) devidamente cumpridas, exigir inclusive judicialmente o cumprimento do contrato por todo o seu prazo. Se for esse o seu caso, você poderá contranotificá-lo de que deseja ver cumprido o contrato até o seu termo final, manifestando a discordância com a rescisão proposta.

Findo o prazo da locação, contudo, desde que notificado o  locatário de que não há vontade de renovação do vínculo, o imóvel deverá ser desocupado.

Se o contrato, por sua vez, se renova automaticamente ao fim do prazo de validade, passando a viger por prazo indeterminado, nesse momento, após a renovação automática, a rescisão é possível a qualquer tempo, mediante notificação para desocupação com trinta dias de antecedência.

Tanto no descumprimento do prazo de 30 dias deste último caso, como no caso de haver débitos locatícios, terá o locador direito ao pedido de despejo em ação judicial.

Convém, no seu caso, procurar um advogado de sua confiança, a defensoria pública de sua cidade ou escritório modelo de faculdade de Direito próxima a sua residência para, avaliando-se o contrato em detalhes, analisar a melhor estratégia a adotar para se precaver.

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Conforme dispõe o art. 831 do Código Civil:

“O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota.”

Ou seja, o fiador que pagou tem o direito de cobrar e receber – tal como o credor originário – a dívida do locatário. Neste sentido:

0050640-51.2013.8.19.0000 – AGRAVO DE INSTRUMENTO – DES. ROBERTO DE ABREU E SILVA – Julgamento: 04/02/2014 – NONA CAMARA CIVEL – AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO CONTRA A SOCIEDADE AGRAVANTE. QUITAÇÃO DO DÉBITO PELO SÓCIO FIADOR. SUB-ROGAÇÃO NOS DIREITOS DO CREDOR. ART. 831 DO CÓDIGO CIVIL DE 2.012. O agravado celebrou com Banco BVA S/A, na condição de fiador, Escritura de Dação em Pagamento para quitação de todo o débito executado, sub-rogando-se no direito do credor. Ressalte-se que se afigura irrelevante ao deslinde da controvérsia o fato de ser o agravado sócio da devedora, porque a personalidade jurídica da sociedade não se confunde com a do sócio. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

Para isso, pode ingressar com ação de cobrança, ação de execução, ou mesmo prosseguir no processo (se houver) em que realizou o pagamento em lugar do locatário, se este também era parte.

Nesse último caso, deve requerer no próprio processo a sub-rogação e a inclusão no pólo ativo do processo, passando a figurar como exeqüente.

De qualquer modo, é necessária a assistência de advogado ou defensor público, para que possa ingressar com novo processo ou prosseguir em um eventualmente já existente. 

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[ Aluguei um imóvel há pouco tempo e assinei um contrato que não estipulava nem multa contratual nem aviso prévio para deixar o imóvel. Arrumei um local mais barato e mudamos, porém, a locatária quer cobrar multa, mas ela não está estipulada em contrato. Ela pode cobrar algum valor? A locatária também não quer assinar uma carta afirmando que recebeu a chave de volta. Como posso proceder para ter um comprovante de devolução da chave? ( H. – s/Cidade / s/UF) ] 

Em se tratando de contrato de locação por prazo determinado (12 meses, 36 meses, por exemplo), se não houver estipulação no contrato de multa devida, esta poderá ser cobrada, mas não unilateralmente pelo locador. Deverá ser judicialmente (por meio de processo judicial) requerida, hipótese em que será arbitrada pelo juiz que decidir a questão. Neste sentido dispõe o art. 4º da Lei de Locações:

Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Se o contrato for por prazo indeterminado, então não haverá multa, mas há antecedência mínima de 30 dias para notificação do locador, pelo locatário, do desejo de rescindir o contrato. Neste caso, embora não seja devida a multa, se descumprido o prazo mínimo de antecedência, o locador tem direito a receber o aluguel correspondente a um mês, nos termos do artigo 6º, caput e parágrafo único, da Lei de Locações:

 Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. 

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Quanto à prova da entrega das chaves, se já se efetivou a entrega, sem que se firmasse qualquer documento, é interessante verificar a existência de testemunhas da entrega, que possam vir a prestar declaração em juízo, caso a questão chegue a este ponto para solução.

Não há como assegurar – ante a recusa da locadora em assinar o recibo de entrega de chaves – que se tenha como fazer esta prova. Contudo, além da testemunha como acima dito, pode-se notificar o locador por meio de carta com aviso de recebimento (constando no campo ‘Declaração de Conteúdo’ do AR a indicação de que se trata de notificação de devolução das chaves e cancelamento do contrato de locação) , ou mesmo em cartório de títulos e documentos, além de poder ser feita judicialmente. Nesta notificação deve constar expressamente a indicação de que o contrato foi rescindido, a contar da entrega das chaves realizada no dia xx.

Com isso, embora não se tenha a garantia de que a locadora irá anuir com esta informação, ao menos provoca uma manifestação da mesma, a respeito, podendo vir a suprir bem essa falta.

Em casos como esse, o ideal é não entregar diretamente ao locador as chaves, senão mediante recibo. E se houver recusa, propor-se ação de consignação de chaves, em que o locatário deposita as chaves em juízo, fazendo valer esta data como a da rescisão do contrato. 

O melhor, neste caso específico seria tentar um entendimento amigável, pense nessa possibilidade à luz da lei de locações e da situação de seu contrato (se é por prazo determinado ou indeterminado).

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A obrigação de pagamento das taxas condominiais é do proprietário, que tem legitimidade para pleitear devolução de eventuais valores pagos a maior perante o condomínio, pois não há relação jurídica direta entre o condomínio e o locatário (inquilino). Entretanto, a praxe dos contratos de locação é repassar essa obrigação do proprietário ao locatário, mas como o condomínio não participa do contrato, isso não se impõe a ele. Assim, por exemplo, se o locatário não paga, o condomínio cobrará a cotas em aberto do locador (proprietário) que é o obrigado perante o condomínio.

Se reconhecido o direito do locador (proprietário)  à devolução de valores, poderá o locatário obter a restituição do que tiver pagado a mais em razão do contrato de locação, perante o proprietário.

Por outro lado, mesmo o condômino (proprietário) não tem o direito à restituição, neste caso, pois não há dispositivo legal que obrigue o condomínio a ter entrada estritamente limitada ao total necessário à despesa do mês. Sendo o valor cobrado de acordo com o estabelecido em assembléia de condôminos, de acordo com as determinações da convenção condominial, não há direito a restituição de valores se, por uma boa administração de recursos, houver sobra, salvo se houver decisão da assembléia neste sentido.

O que é possível é que o valor seja revisto para o exercício seguinte, já que, anualmente, a assembléia deverá decidir sobre as contribuições dos condôminos, fixando-as de acordo com o orçamento apresentado pelo síndico para as receitas e despesas do condomínio. Veja-se, a respeito, o que dispõe o art. 1350, do Código Civil:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Assim, pelo encerramento do contrato de locação, não há direito de solicitação de devolução de valores pagos a título de cota condominial.

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