[ Tenho um apartamento e pretendo troca-lo por outro, mas esse que irei adquirir quero colocar no nome dos meus filhos, sendo que ficará um dívida no banco. Pode? (J.O.M. –  Siriri / SE) ]

É possível, a depender do agente financeiro que fará o financiamento, e da modalidade de garantia do contrato a ser adotada, que pode ser hipoteca, alienação fiduciária, ou qualquer outra ofertada no mercado imobiliário.

Via de regra, independente da modalidade de contrato, o imóvel fica como garantia do contrato. E o obrigado no contrato deverá ser pessoa capaz, maior, com renda compatível com o valor da parcela do financiamento, além de ser o novo proprietário do imóvel. O que é incompatível com a compra em que figure como proprietário um menor.

Você pode adquirir o imóvel e após doá-lo ao seu filho, o que, contudo, importará no pagamento do imposto de transmissão duplicado (pela compra e pela doação). Além disso, importará em adiantamento da herança, na forma do art. 544 do Código Civil:

Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.

Nesse caso, a doação do apartamento não afasta o direito da instituição financeira sobre o bem como garantia do contrato.

Em caso de doação é recomendável a utilização de cláusula de usufruto vitalício em benefício do doador (ou seja, cláusula segundo a qual o doador terá o direito, enquanto vivo, de morar no imóvel e receber os frutos do bem doado, conforme art. 1.390 e seguintes do Código Civil).

Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

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