[ Alugo um apartamento sem condomínio há 1 mês. Aproximadamente há 1 semana, outro morador se mudou. Hoje fiquei sabendo que o mesmo entrou em contato com o proprietário para reclamar do meu apartamento, alegando muito barulho, e que estamos jogando bitucas de cigarro na sacada dele. Gostaria de saber como me resguardar a respeito disso, pois eu e meu marido não fumamos, e não concordo com o barulho excessivo informado por ele, mesmo porque respeitamos o horário de silêncio a partir das 22h, e não estamos fazendo barulho como o mesmo alegou. É possível o proprietário aplicar multa? Como posso me resguardar para não ter maiores problemas com o vizinho? (L. – Santo André / São Paulo) ]

Não havendo condomínio regularmente constituído, com convenção e regimento interno, não pode haver aplicação de multa, pois do contrário haveria ato unilateral – e possivelmente arbitrário – do proprietário. O Código Civil regulamenta em minúcias as relações em um condomínio, a começar por sua instituição:

 Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

E a fixação de penalidades aos condôminos, dentre elas a multa, obedece também a normas para sua efetivação:

 Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

A respeito dos limites do valor da multa, veja-se o que estabelece o art. 1337, do Código Civil:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Qualquer medida judicial em face de seu vizinho neste momento não é recomendável, pois decerto irá acirrar os ânimos. Mas uma forma de se defender, inclusive judicialmente, é recolher dos demais vizinhos declarações de que não provocam o barulho reclamado.

É possível que não haja desdobramentos do fato, mas havendo, e se houver aplicação de multa indevida, nesse caso será adequada ação de declaração de inexistência de débito, referente à multa, na qual se pode pedir em antecipação de tutela (em adiantado), liminarmente, que o réu se abstenha de proceder à cobrança em questão enquanto em curso o processo.

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