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Comprei imóvel por contrato de gaveta, de cooperativa habitacional que faliu, como registro o imóvel? (L. – São Paulo / SP)

Atualizado em 29 de maio de 2014

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[ Comprei um apartamento através de um contrato de gaveta. O vendedor adquiriu o imóvel na época através de uma cooperativa habitacional que faliu, está com os bens congelados e proibida de lavrar escrituras. (…) Já se passaram 5 anos, o contrato está quitado e o vendedor não se manifesta em providenciar a escritura. (…) Já não é muito adequado comprar um imóvel sem escritura ainda mais de uma cooperativa falida. (…) Agora, ele discorda em pagar a escritura dele, diz que quer tirar a escritura direto no meu nome para não gastar, só que isso não é possível, pois primeiramente não dá para tirar a escritura em nome dele porque a cooperativa não está fazendo isso, segundo,  mesmo se isso fosse possível, eu deveria figurar como cooperado e para isso a cooperativa está cobrando 10 mil reais. (…) vou ter que pagar os 10 mil reais que a cooperativa, exige que é um absurdo, para ficar como cooperado e quando possível tirar a escritura um dia? (L. – São Paulo / SP) ] 

Há como possibilidade para solução do problema a propositura de ação de adjudicação compulsória do bem em questão, em que seriam réus tanto a cooperativa falida quanto o vendedor, e nesse caso a carta de adjudicação expedida pelo juízo substituiria a escritura e lhe possibilitaria o registro direto em seu nome junto ao Registro de Imóveis, sendo então o seu título de aquisição. Com isso, pode-se obter o efeito disposto nos artigos 466-A a 466-C, do Código de Processo Civil:

Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível.

É possível que o vendedor alegue em defesa que há impossibilidade material de cumprimento da obrigação em razão da restrição judicial à fazer a escritura do imóvel por parte da cooperativa, o que, contudo, é suprido pela decisão judicial. Veja a respeito a decisão do TJERJ sobre o tema:

0025892-53.2012.8.19.0205 – APELAÇÃO – DES. LUCIO DURANTE – Julgamento: 04/11/2013 – DECIMA NONA CAMARA CIVEL – APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 15, 16 E 17 DO DECRETO-LEI Nº 58/37, ARTIGOS 1.417 E 1418 DO CÓDIGO CIVIL E ARTIGOS 466-A, 466-B E 466-C DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Parte autora que busca a declaração judicial para outorga de escritura definitiva de compra e venda e transferência de bem junto ao registro de imóveis. Óbito da promitente vendedora. Proprietário registral pre-morto. Decretação da revelia dos espólios réus, citados regularmente por edital, com nomeação de curador especial. Efeitos da revelia. Presunção relativa de veracidade dos fatos alegados na inicial. Conjunto probatório que, embora não comprovado o integral pagamento do preço, conduz à conclusão da inexistência de razões para obstar a pretensão adjudicatória, na medida em que não se tem notícia da abertura de inventário dos bens deixados pelos finados, tampouco da existência de sucessores a que alude o artigo 1.829 do código civil. E ainda que assim não fosse, eventual demanda a ser movida em desfavor dos promitentes compradores do bem, buscando saldo do preço, estaria fulminada pela prescrição quinquenal, a par do negócio jurídico haver sido firmado em 29.06.2006 (inciso i do §5º do artigo 206 do código civil). Sentença de procedência. Manutenção. Negativa de seguimento do recurso, na forma do caput do artigo 557 do cpc.

Os artigos referenciados no acórdão que são importantes no caso da pergunta são:

Do Decreto-Lei Nº 58/1937:

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 1º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 2º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 3º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 4º Das sentenças proferidas nos casos dêste artigo caberá o recurso de agravo de petição.

§ 5º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso dêste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos.

Art. 17. Pagas todas as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer a intimação judicial do compromissário para, no prazo de trinta dias, que correrá em cartório, receber a escritura de compra e venda.

Parágrafo único. Não sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se-á o lote comprometido por conta e risco do compromissário, respondendo êste pelas despesas judiciais e custas do depósito.

Do Código Civil de 2002:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

É possível, ainda, pedir o ressarcimento junto ao vendedor das despesas que venha a ter com a ação de adjudicação compulsória, a título de ressarcimento por danos materiais e eventualmente, morais.

Ressaltada a importância da situação é importante a contratação de um advogado de sua confiança para resolver a questão apresentada.

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By | 2014-05-29T01:07:32-03:00 maio 29th, 2014|