[ Estou vendendo meu imóvel por R$ XXXX e o comprador pediu para que eu faça um recibo em 60% do valor que ele irá pagar. Estou preocupada, acho que não está certo, e no que isso poderá implicar futuramente! Ele me disse que é uma prática usual! Vocês podem me orientar ??? (C.R.S. – São Paulo / SP) ] 

Quando o pagamento não é feito integralmente, em uma única parcela, é usual que o comprador emita em favor do vendedor uma nota promissória, que se constitui em título executivo extrajudicial, como garantia do débito.

Não há problema em fazê-lo, desde que, no ato do pagamento, a nota promissória seja devolvida ao comprador pelo vendedor. Ou, se algum motivo não for possível a devolução imediata, um termo de quitação com referência expressa à promissória deve ser feito, possibilitando ao comprador comprovar que efetivamente quitou o débito retratado no título de crédito emitido.

É importante também registrar a existência da Nota Promissória, contendo todos os dados, quando se realizar a promessa de compra e venda ou  transferência da titularidade junto ao RGI, para deixar claro a que se refere este pagamento, e que o negócio não foi inteiramente concluído, caso haja alguma dificuldade de pagamento e se deseje cancelar a venda. 

Se o comprador deseja quitar o débito, mas ainda assim, pede recibo a menor, isso muito provavelmente é uma tentativa de sonegação, seja do IRPF, do Imposto de Transmissão ou patrimonial para qualquer fim. É crime e não é prática do mercado, conforme a lei 4.729/1965:

Art 1º Constitui crime de sonegação fiscal:

I – prestar declaração falsa ou omitir, total ou parcialmente, informação que deva ser produzida a agentes das pessoas jurídicas de direito público interno, com a intenção de eximir-se, total ou parcialmente, do pagamento de tributos, taxas e quaisquer adicionais devidos por lei;

II – inserir elementos inexatos ou omitir, rendimentos ou operações de qualquer natureza em documentos ou livros exigidos pelas leis fiscais, com a intenção de exonerar-se do pagamento de tributos devidos à Fazenda Pública;

III – alterar faturas e quaisquer documentos relativos a operações mercantis com o propósito de fraudar a Fazenda Pública;

IV – fornecer ou emitir documentos graciosos ou alterar despesas, majorando-as, com o objetivo de obter dedução de tributos devidos à Fazenda Pública, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.

V – Exigir, pagar ou receber, para si ou para o contribuinte beneficiário da paga, qualquer percentagem sobre a parcela dedutível ou deduzida do imposto sobre a renda como incentivo fiscal. (Incluído pela Lei nº 5.569, de 1969)

Pena: Detenção, de seis meses a dois anos, e multa de duas a cinco vezes o valor do tributo.

Embora nunca tenha sido correto, a prática de informar valor menor ao efetivamente negociado entre os contratantes era comum no passado, quando não havia um controle rígido das transações imobiliárias realizadas.

Atualmente, os cartórios que lavram as escrituras de promessa de compra e venda ou compra e venda de imóvel, são obrigados a informar o negócio e seu valor à prefeitura e à receita federal, os quais realizam cruzamento de dados para assegurar que não aconteçam fraudes ou sonegação de impostos, não havendo espaço para sonegar em qualquer dessas vias, ficando a tentativa sujeita às penalidades previstas em lei.

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