Posts Tagged ‘Condomínio’

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A propriedade do imóvel transmite-se através do registro, na forma prevista no artigo 1245, do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Sendo proprietários mais de uma pessoa, estas serão condôminas em relação ao imóvel que lhes pertence, o que significa que são coproprietárias (pois propriedade é o mesmo que domínio). Assim, todos os que são proprietários devem figurar como tal no registro do imóvel, podendo ser em proporções iguais ou em proporções distintas, caso em que deverá constar do registro o percentual, ou fração de cada coproprietário. 

Este condomínio (chamado voluntário e que não se confunde com o condomínio horizontal, o dos edifícios, por exemplo) se rege pelas normas dos artigos 1314 a 1330, do Código Civil.

Dessa forma sim, pode-se fazer o registro em mais de um nome, serão todos proprietários das partes que lhes fores estipuladas.

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[ Alugo um apartamento sem condomínio há 1 mês. Aproximadamente há 1 semana, outro morador se mudou. Hoje fiquei sabendo que o mesmo entrou em contato com o proprietário para reclamar do meu apartamento, alegando muito barulho, e que estamos jogando bitucas de cigarro na sacada dele. Gostaria de saber como me resguardar a respeito disso, pois eu e meu marido não fumamos, e não concordo com o barulho excessivo informado por ele, mesmo porque respeitamos o horário de silêncio a partir das 22h, e não estamos fazendo barulho como o mesmo alegou. É possível o proprietário aplicar multa? Como posso me resguardar para não ter maiores problemas com o vizinho? (L. – Santo André / São Paulo) ]

Não havendo condomínio regularmente constituído, com convenção e regimento interno, não pode haver aplicação de multa, pois do contrário haveria ato unilateral – e possivelmente arbitrário – do proprietário. O Código Civil regulamenta em minúcias as relações em um condomínio, a começar por sua instituição:

 Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

E a fixação de penalidades aos condôminos, dentre elas a multa, obedece também a normas para sua efetivação:

 Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

A respeito dos limites do valor da multa, veja-se o que estabelece o art. 1337, do Código Civil:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Qualquer medida judicial em face de seu vizinho neste momento não é recomendável, pois decerto irá acirrar os ânimos. Mas uma forma de se defender, inclusive judicialmente, é recolher dos demais vizinhos declarações de que não provocam o barulho reclamado.

É possível que não haja desdobramentos do fato, mas havendo, e se houver aplicação de multa indevida, nesse caso será adequada ação de declaração de inexistência de débito, referente à multa, na qual se pode pedir em antecipação de tutela (em adiantado), liminarmente, que o réu se abstenha de proceder à cobrança em questão enquanto em curso o processo.

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Alguns detalhes sobre o caso são importantes para que se possa responder, e não estão esclarecidos na pergunta. O primeiro, se o menor participou do inventário, sendo contemplado na partilha. Em caso afirmativo, não há obrigação dos demais herdeiros de procederem à compra da parte do autor. Contudo, este imóvel permanece em condomínio, e o menor pode, assistido por sua mãe, ingressar com ação de extinção de condomínio, na forma do que dispõem os artigos do Código Civil:

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Ou seja, neste caso, há a venda do bem e repartição do valor apurado, na proporção do quinhão de cada herdeiro.

Se o menor não foi incluído no inventário, e este se encontra ainda em curso, poderá pedir sua admissão no mesmo, na forma do que dispõe o art. 1001 do Código de Processo Civil:

Art. 1.001. Aquele que se julgar preterido poderá demandar a sua admissão no inventário, requerendo-o antes da partilha. Ouvidas as partes no prazo de 10 (dez) dias, o juiz decidirá. Se não acolher o pedido, remeterá o requerente para os meios ordinários, mandando reservar, em poder do inventariante, o quinhão do herdeiro excluído até que se decida o litígio.

Após a homologação da partilha (que é a divisão dos bens entre os herdeiros), se não houver sido contemplado, pode ingressar com ação de anulação de partilha, visando desfazê-la para ser novamente feita, considerando-se a sua parte na herança.

Outra possibilidade um pouco mais amigável, e talvez mais simples é cobrar o valor correspondente a 1/6 do aluguel mensal de imóvel similar do morador da casa. Ressalvado em princípio que a moradora não teria direito a usufruto sobre o imóvel, mas isso não se pode confirmar com as informações apresentadas, sendo necessário uma análise detalhada do caso e da documentação. 

O ideal, portanto, é procurar um bom advogado, ou a Defensoria Pública de sua cidade para, o mais rápido possível, apresentar o caso e todos os documentos pertinentes, de modo a possibilitar uma avaliação mais exata da situação, e que seja prontamente iniciado o procedimento adequado para se resguardar o interesse do menor, neste caso. 

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A obrigação de pagamento das taxas condominiais é do proprietário, que tem legitimidade para pleitear devolução de eventuais valores pagos a maior perante o condomínio, pois não há relação jurídica direta entre o condomínio e o locatário (inquilino). Entretanto, a praxe dos contratos de locação é repassar essa obrigação do proprietário ao locatário, mas como o condomínio não participa do contrato, isso não se impõe a ele. Assim, por exemplo, se o locatário não paga, o condomínio cobrará a cotas em aberto do locador (proprietário) que é o obrigado perante o condomínio.

Se reconhecido o direito do locador (proprietário)  à devolução de valores, poderá o locatário obter a restituição do que tiver pagado a mais em razão do contrato de locação, perante o proprietário.

Por outro lado, mesmo o condômino (proprietário) não tem o direito à restituição, neste caso, pois não há dispositivo legal que obrigue o condomínio a ter entrada estritamente limitada ao total necessário à despesa do mês. Sendo o valor cobrado de acordo com o estabelecido em assembléia de condôminos, de acordo com as determinações da convenção condominial, não há direito a restituição de valores se, por uma boa administração de recursos, houver sobra, salvo se houver decisão da assembléia neste sentido.

O que é possível é que o valor seja revisto para o exercício seguinte, já que, anualmente, a assembléia deverá decidir sobre as contribuições dos condôminos, fixando-as de acordo com o orçamento apresentado pelo síndico para as receitas e despesas do condomínio. Veja-se, a respeito, o que dispõe o art. 1350, do Código Civil:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Assim, pelo encerramento do contrato de locação, não há direito de solicitação de devolução de valores pagos a título de cota condominial.

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Ter o animal em casa é exercício do direito de propriedade, e por isso apenas em situações excepcionais pode ser afetado. Contudo, o direito de vizinhança vem proteger o vizinho que é afetado por atos variados do morador de prédio/unidade vizinha.

O art. 1277 do Código Civil estabelece que “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.

Portanto, com fundamento nesta norma, você pode comunicar o fato ao condomínio (se residem em um condomínio), pedindo que sejam tomadas providências, pois é dever do condômino, conforme o art. 1336, IV, do Código Civil, “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”, obrigação essa que se estende a todos os moradores, ainda que não proprietários.

Neste caso, o condomínio, conforme a sua convenção, poderá aplicar multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, ou autorizada por assembléia geral, votada e aprovada por pelo menos dois terços dos condôminos restantes. Aprovada a multa, esta não poderá exceder ao valor de cinco contribuições mensais.

Além disso, com base no direito de vizinhança, você poderá ingressar com ação judicial para obter do vizinho que retire o animal, ou se comprometa a não permitir o incômodo, desde que comprovado que de fato acontecem interferências prejudiciais a seu sossego e de sua família. O ônus desta comprovação é de quem alega o incômodo, e pode ser feito por meio de fotos, gravações de áudios e vídeos, e principalmente testemunhas. Como há uma ponderação entre direitos, somente se comprovado que a interferência reclamada ultrapassa os limites normais de utilização da coisa (no caso, o imóvel) é que poderá o interessado obter a decisão no sentido da retirada do animal, ou reparação de danos morais e materiais. 

Entretanto, é importante ponderar que se trata de uma relação entre vizinhos, que poderá ficar abalada e com isso gerar mal estares. Talvez uma conversa amigável e ponderada possa ajudar antes de medidas mais firmes.

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[(...) Moro em um apartamento alugado, domingo, o portão eletrônico da garagem começou a apresentar defeito (quebrou uma espia do contrapeso) o que não foi percebido por ninguém da minha família. Na quarta-feira seguinte quando estava entrando na garagem, após passar pelo portão já com o carro na vaga, escuto um forte barulho e vejo as espias quebradas, nesse momento quebrou a segunda do outro contrapeso. Então o vizinho do andar de cima, que é responsável pelas "coisas" do prédio, (...) já que o prédio é pequeno ( 3 moradores) não há empresa que o faça, me comunica que o portão estava quebrado, que ele já havia chamado a manutenção, mas não tinham vindo, que o portão abriria e apenas não ficaria travado (mantendo-se aberto por tempo indeterminado, só fechando com o comando do controle). Continuei usando o portão para poder entrar e sair com o meu carro. Na quarta a noite o acidente, o portão despenca enquanto minha esposa entra. O que fazer? Tenho direito a cobrar dos proprietários os prejuízos? (G.B. - Concórdia /SC)]

 

Não ficou claro de sua exposição se se trata de um condomínio edilício regularmente constituído (apartamentos com matrícula imobiliária própria e convenção de condomínio registrada que regule a administração das partes comuns – arts. 1331 a 1358, do Código Civil), de um condomínio edilício irregular (aquele cuja convenção não foi levada a registro, ou mesmo que não tem uma convenção, embora as unidades sejam autônomas) ou de um condomínio de fato (em que há uma única matrícula imobiliária e o condomínio, ou seja, a copropriedade, é regulado como condomínio voluntário – arts. 1314 a 1326, Código Civil).

De qualquer modo, independente da situação, há dever de indenizar o dano causado, por aquele que tinha o dever de manter em bom estado e em funcionamento a coisa (objeto material) que deu causa ao evento danoso. No caso, os proprietários.

As especificidades de um ou outro (o tipo de condomínio) se percebem mais em função dos fundamentos legais da responsabilidade civil do que propriamente na solução prática do caso.

Sendo um condomínio edilício regular, este arcará com a indenização aos danos sofridos pelo morador (proprietário ou não) em decorrência de qualquer problema nas áreas comuns que lhe possa ser atribuído. No caso relatado, portanto, em tese, o condomínio tem o dever de indenizar os danos causados, pois é atribuição do síndico enquanto representante do condomínio “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” (art. 1348, V, Código Civil), e não sendo realizada a devida manutenção, nem comunicado devidamente aos moradores o problema existente, responde o condomínio pelos danos que daí advenham aos moradores ou mesmo a terceiros.

Sendo um condomínio irregular, aplicam-se as mesmas regras do condomínio edilício regularmente constituído, rateando-se entre os proprietários as despesas pela reparação dos danos causados.

Tratando-se de condomínio voluntário também haverá a responsabilidade dos proprietários, em rateio, na forma do art. 1315 do Código Civil.

O ideal é uma solução consensual entre os envolvidos, até mesmo para evitar desconforto ou mal estar entre vizinhos. Mas se não for possível obter a concordância dos proprietários para o rateio das despesas com o reparo dos danos sofridos, se o valor do prejuízo havido for inferior a 40 salários mínimos, você pode procurar um juizado especial cível (o equivalente ao antigo juizados de pequenas causas) e buscar por meio de um processo judicial o reconhecimento do seu direito à indenização pelos prejuízos sofridos.

Observe, contudo, que uma melhor avaliação do caso deverá ser feita por um profissional, que elaborará a peça inicial de seu processo, e que, ciente dos detalhes e de toda a documentação pertinente, poderá direcionar adequadamente a demanda. 

 

 

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