[(…) Moro em um apartamento alugado, domingo, o portão eletrônico da garagem começou a apresentar defeito (quebrou uma espia do contrapeso) o que não foi percebido por ninguém da minha família. Na quarta-feira seguinte quando estava entrando na garagem, após passar pelo portão já com o carro na vaga, escuto um forte barulho e vejo as espias quebradas, nesse momento quebrou a segunda do outro contrapeso. Então o vizinho do andar de cima, que é responsável pelas "coisas" do prédio, (…) já que o prédio é pequeno ( 3 moradores) não há empresa que o faça, me comunica que o portão estava quebrado, que ele já havia chamado a manutenção, mas não tinham vindo, que o portão abriria e apenas não ficaria travado (mantendo-se aberto por tempo indeterminado, só fechando com o comando do controle). Continuei usando o portão para poder entrar e sair com o meu carro. Na quarta a noite o acidente, o portão despenca enquanto minha esposa entra. O que fazer? Tenho direito a cobrar dos proprietários os prejuízos? (G.B. – Concórdia /SC)]

 

Não ficou claro de sua exposição se se trata de um condomínio edilício regularmente constituído (apartamentos com matrícula imobiliária própria e convenção de condomínio registrada que regule a administração das partes comuns – arts. 1331 a 1358, do Código Civil), de um condomínio edilício irregular (aquele cuja convenção não foi levada a registro, ou mesmo que não tem uma convenção, embora as unidades sejam autônomas) ou de um condomínio de fato (em que há uma única matrícula imobiliária e o condomínio, ou seja, a copropriedade, é regulado como condomínio voluntário – arts. 1314 a 1326, Código Civil).

De qualquer modo, independente da situação, há dever de indenizar o dano causado, por aquele que tinha o dever de manter em bom estado e em funcionamento a coisa (objeto material) que deu causa ao evento danoso. No caso, os proprietários.

As especificidades de um ou outro (o tipo de condomínio) se percebem mais em função dos fundamentos legais da responsabilidade civil do que propriamente na solução prática do caso.

Sendo um condomínio edilício regular, este arcará com a indenização aos danos sofridos pelo morador (proprietário ou não) em decorrência de qualquer problema nas áreas comuns que lhe possa ser atribuído. No caso relatado, portanto, em tese, o condomínio tem o dever de indenizar os danos causados, pois é atribuição do síndico enquanto representante do condomínio “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” (art. 1348, V, Código Civil), e não sendo realizada a devida manutenção, nem comunicado devidamente aos moradores o problema existente, responde o condomínio pelos danos que daí advenham aos moradores ou mesmo a terceiros.

Sendo um condomínio irregular, aplicam-se as mesmas regras do condomínio edilício regularmente constituído, rateando-se entre os proprietários as despesas pela reparação dos danos causados.

Tratando-se de condomínio voluntário também haverá a responsabilidade dos proprietários, em rateio, na forma do art. 1315 do Código Civil.

O ideal é uma solução consensual entre os envolvidos, até mesmo para evitar desconforto ou mal estar entre vizinhos. Mas se não for possível obter a concordância dos proprietários para o rateio das despesas com o reparo dos danos sofridos, se o valor do prejuízo havido for inferior a 40 salários mínimos, você pode procurar um juizado especial cível (o equivalente ao antigo juizados de pequenas causas) e buscar por meio de um processo judicial o reconhecimento do seu direito à indenização pelos prejuízos sofridos.

Observe, contudo, que uma melhor avaliação do caso deverá ser feita por um profissional, que elaborará a peça inicial de seu processo, e que, ciente dos detalhes e de toda a documentação pertinente, poderá direcionar adequadamente a demanda. 

 

 

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