[Minha família está negociando a compra de uma casa. No RGI, o proprietário consta como sendo o Instituto de Aposentadoria e Pensões dos Industriários (IAPI), que agora é o INSS. Este instituto financiou a compra da casa a um empregado deles em 1954. A dívida foi quitada, mas o funcionário, por descuido, não passou o imóvel para o nome dele. Este empregado faleceu, e seus 2 filhos agora estão vendendo a casa. Não foi feito inventário. Mas a imobiliária diz que não é necessário, diz que é possível passar a escritura para o nome do meu pai (o comprador) e, em seguida, registrar no RGI. Isso é possível, sem inventário? Sendo o IAPI o proprietário realmente? Obs: Não há ônus reais sobre o imóvel, nem dívida de IPTU. (R.M. – Rio de Janeiro/RJ)] 

Na compra e venda de imóveis, a propriedade só se transmite com o registro em Registro de Imóveis. E o registro deve traduzir uma cadeia perfeita de transmissões. Portanto, não se pode “pular” uma das operações de transferência da propriedade, rompendo a cadeia.

O caminho mais simples e certo é a ação de adjudicação compulsória, por meio da qual, efetivada a cessão dos direitos hereditários pelos herdeiros em favor do comprador, este pede em face do INSS e dos herdeiros a adjudicação do bem. Com a determinação judicial, é possível o registro rompendo-se a cadeia de transmissões do imóvel.

Outro caminho é consultar o INSS administrativamente, para verificar se este órgão tem algum procedimento próprio, interno, para efetivar a transferência diretamente ao comprador.

Mas em princípio tal esbarraria na falta de inventário, pois enquanto não regularizada a transmissão dos bens da herança aos herdeiros, estes não são proprietários do bem propriamente, mas titulares dos direitos sucessórios sobre o bem. Sequer podem efetivar compra e venda, mas apenas cessão de direitos hereditários.

Apenas com esta cessão não é possível fazer o registro da transferência da propriedade, mas se pode fazer uma anotação de que existe cessão de direitos na matricula do imóvel, o que traz um pouco mais de segurança e publicidade.

Entretanto, não havendo menores ou incapazes envolvidos na distribuição da herança e acordo entre os herdeiros sobre a partilha dos bens, o inventário pode ser resolvido rapidamente em cartório, tornando-se aptos os herdeiros a assinar a transmissão definitiva do referido imóvel.

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