Para ação de despejo é condição necessária, obrigatória, pré-requisito a notificação do locatário para deixar o imóvel? (C. J. G. – Porto Velho / RO)

A necessidade da notificação como pressuposto da ação de despejo depende do seu fundamento e de quem dá causa, locatário ou locador do imóvel.

Naqueles casos em que o locatário dá causa ao pedido de despejo, descumprindo algum dever contratual para com o locador, não há obrigatoriedade de notificação prévia. Nas outras hipóteses, deverá ser oportunizado ao locatário deixar o imóvel em prazo razoável (o parâmetro é prazo mínimo de 30 dias), e se não cumprida a notificação, poderá ser proposta a ação de despejo. Se for caso em que não cabe a rescisão, é desnecessário proceder à notificação, por ser inócua, já que não se poderá exigir do locatário a desocupação do imóvel.

Se for motivado por falta de pagamento ou infração contratual, não é necessária a notificação, ou se houver mútuo acordo para desocupação e o prazo for descumprido, também não.

No contrato de locação, enquanto vigente por prazo determinado, não pode ser desfeita a locação pelo locador. É o que dispõe o art. 4º da Lei de Locações (nº 8245/1991):

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Sendo por prazo igual ou superior a trinta meses, a locação se prorroga se o prazo termina e o locatário permanece no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, caso em que passa a viger por prazo indeterminado.

Quando o contrato passa a prazo indeterminado, pode ser rescindido pelo locador a qualquer tempo, desde que mediante prévia notificação do locatário, com prazo mínimo de trinta dias para desocupação. A ação de despejo nesse caso somente pode ocorrer após o decurso do prazo concedido na notificação, nesse caso a notificação é obrigatória, essencial.

Quando o contrato é celebrado com prazo inferior a trinta meses, a regra de prorrogação é a mesma, ou seja, opera-se a prorrogação se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador. Convém, portanto, se não houver a intenção de prorrogar o contrato, notificar o locatário, embora não se trate de exigência legal. Mas a rescisão só pode ocorrer nos casos do art. 47 da lei de Locações:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

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