[  Olá, estou precisando de ajuda de como agir. E referente a uma casa que pertencia a meu avô falecido há 2 anos, que foi invadida pelo filho de um dos herdeiros já falecido também. São 4 herdeiros sendo 2 vivos e 2 mortos que possuem herdeiros. Não foi possível até o momento dar entrada no pedido de inventário, pois os filhos dos herdeiros mortos se negam a entregar os documentos. O rapaz que invadiu a casa hoje mora com a família dele e tem 3 filhos menores de idade, porém recentemente descobrimos que ele não paga IPTU, não permite a entrada dos fiscais para medição de água e luz, não está pagando a conta de água, existem débitos em aberto com valores altos e com isso as contas só estão a crescer. Não é possível uma conversa amigável já que ele invadiu a casa e não tem intenção nenhuma de sair, ele não faz nenhuma manutenção na casa, não paga as contas e não quer sair. Precisamos saber qual o meio legal para tirar essa pessoa da casa, para que se consiga vender e com isso entregar para cada um a parte de direito na herança. Como agir legalmente para tirar essa pessoa da casa e conseguir fazer o inventario mesmo sem os documentos dos filhos dos herdeiros falecidos.  ( P. – s/cidade / s/UF) ] 

O primeiro ponto a destacar, na solução do caso, é que os herdeiros diretos do falecido (filhos) herdam por cabeça, e os netos por estirpe. Significa que cada filho tem direito a ¼ do imóvel em questão. E em relação aos já falecidos, seus herdeiros receberão este ¼ para dividir entre si. Por exemplo. São filhos A, B. C e D, sendo C e D falecidos, cada qual com dois filhos. Neste quadro, A e B receberão ¼ cada qual, enquanto os filhos de C repartirão entre si ¼, recebendo cada qual 1/8 do imóvel. O mesmo com os filhos de D.

Sobre a invasão, a via mais adequada é a ação de reintegração de posse, que pode ser proposta pelo espólio, se iniciado o inventário, ou por qualquer dos herdeiros, independente de autorização ou concordância dos demais. 

Para obter uma liminar de reintegração de posse é necessário que a invasão date de menos de ano e dia quando da propositura da ação. 

A melhor posse é a do herdeiro que cuida da administração dos bens do espólio. Não ficou claro, na pergunta, quem estava, antes da ocupação do imóvel, cuidando de sua administração, e esta seria a pessoa mais indicada a pedir em juízo a reintegração da posse. Mas, de qualquer modo, todos os herdeiros têm legitimidade para tanto. 

Para preparar o inventário, pode-se propor uma ação cautelar de Exibição de Documentos, compelindo aqueles que detêm os documentos injustamente a apresentá-los em juízo. Entenda-se que reter um documento em comum é uma retenção injusta. Pode-se pedir a exibição cumulada ao inventário (no mesmo processo), mas isso pode ser indeferido pelo juízo, o que colocaria esta própria ação de inventario a perder, sendo necessário entrar novamente. É questão de estratégia, e um bom advogado saberá orientá-lo melhor à luz de todos os fatos e documentos detalhadamente estudados.

De posse destes documentos, pode-se iniciar o inventário, descontando-se a multa do quinhão daqueles que deram causa ao atraso. Ressalvadas todas as compensações por danos morais e materiais, que devem ser tratadas em ação própria.

Quanto aos danos ao imóvel, se a liminar de reintegração de posse não for concedida, pode-se requerer em antecipação parcial de tutela, na própria ação de reintegração de posse, ou mesmo no inventário, que seja indicado novo administrador da propriedade (que no caso do inventário será o inventariante) e lhe seja garantido o livre acesso ao imóvel para os reparos necessários.

Com relação aos débitos, pode ser pedida segunda via das contas junto aos prestadores de serviço. E em especial sobre o IPTU, a segunda via e eventuais parcelamentos podem ser pedidos junto a Secretaria de Fazenda do Município, o que é muito aconselhável, pois os juros pelo atraso costumam ser muito pesados e há o risco de execução fiscal e perda do imóvel para a prefeitura.

São todas ações distintas, com propósitos específicos, cada qual com suas peculiaridades. É um caso complexo e deve ser analisado com cautela.

O ideal é que as providências em questão sejam adotadas rapidamente, pois há a possibilidade do ocupante adquirir a propriedade por usucapião, na forma do art. 1240, do Código Civil), se permanecer na posse do imóvel, com sua família, por cinco anos ininterruptos, e sem oposição, se atendidos todos os requisitos legais.

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