[ Comprei uma casa já há cinco anos, tenho fotos que comprovam que já no segundo ano apresentava vários defeitos, agora apareceram mais. Liguei para a imobiliária, e eles me falaram que eles não têm nenhuma responsabilidade, e só com o construtor, isso e real, pois comprei a casa com eles? (F. – Araucária / PR) ]

É preciso, primeiramente, verificar se a imobiliária era a proprietária do imóvel, ou se intermediou a venda. No primeiro caso, tem responsabilidade pelos vícios (defeitos) no imóvel. No segundo caso não. Isso porque a responsabilidade é, de um lado, de quem construiu, e de outro de quem vendeu, mas não de quem intermediou, pois este não integra a cadeia de produção e consumo do bem imóvel, tudo na forma dos artigos 3º e 18, do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

O prazo prescricional para buscar o ressarcimento ou obrigar o construtor a consertar os defeitos, segundo entendimento jurisprudencial majoritário, é de dez anos, a partir do surgimento do vício, se oculto, ou da entrega do imóvel ao comprador, se aparente. Neste sentido, do STJ:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PRAZO. GARANTIA. PRESCRIÇÃO. PRAZO. DEZ ANOS. CLÁUSULA DE RESERVA DE PLENÁRIO. 1. “O prazo de cinco (5) anos do art. 1245 do Código Civil, relativo à responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra efetuada, é de garantia e não de prescrição ou decadência. Apresentados aqueles defeitos no referido período, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos” (REsp 215832/PR, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 06/03/2003, DJ 07/04/2003, p. 289). 2. Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra, na vigência do Código Civil de 1916, e em 10 anos, na vigência do Código atual, respeitada a regra de transição prevista no art. 2.028 do Código Civil de 2002. 3. Não se aplica o prazo de decadência previsto no parágrafo único do art. 618 do Código Civil de 2012, dispositivo sem correspondente no código revogado, aos defeitos verificados anos antes da entrada em vigor do novo diploma legal. 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp 1344043/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2013, DJe 04/02/2014)

TJ-DF – Apelação Cí­vel APL 208847620088070009 DF 0020884-76.2008.807.0009 (TJ-DF) – Data de publicação: 30/03/2010 – Ementa: Direito civil. Responsabilidade do construtor por vício existente no imóvel. Ação a juizada pela compradora. Decadência afastada. Aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do código civil à ação indenizatória/cominatória a juizada pela adquirente de imóvel contra o respectivo construtor, computando-se o prazo a partir do momento em que for verificado o defeito da construção, desde que no prazo de garantia previsto pelo art. 1.245 da lei civil. Não é admissível que a lei nº 8.078/90 implique em redução dos prazos prescricionais fixados pelo código civil, em prejuízo da parte hipossuficiente da relação de consumo, razão pela qual, na hipótese em exame, não há que se falar na aplicação do prazo de decadência do Art. 26 , Inc. II , do CDC.

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